Оспаривание кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость – это цена объекта недвижимости, установленная государством по итогам кадастровой оценки. Кадастровая оценка проводится на основании состояния рынка, характеристик объекта, характера использования недвижимости, дополнительной информации. В качестве объекта недвижимости рассматриваются: земельные участки, постройки, квартиры.

Кадастровая стоимость является официальной информацией, подтвержденной государством, и служит основанием для расчета размера налога, взимаемого с собственника недвижимости (государственной пошлины, НДФЛ при продаже, НДФЛ при получении собственности в дар, при вступлении в права наследования, судебных рассмотрениях и т. д.). Размер кадастровой стоимости устанавливается на оговоренный период времени (один год, пять лет), на него влияют колебания рынка и прочие экономические факторы.

Как устанавливается кадастровая стоимость

Проведение процесса установления кадастровой стоимости инициируют органы местного самоуправления или государственные органы власти данного региона. Оценку недвижимости проводят профильные специалисты, представляющие местные отделения соответствующих служб. По итогам работы инженеров и специалистов устанавливается кадастровая стоимость недвижимости, которую утверждают исполнительные органы.

Рыночная стоимость недвижимости

У каждого объекта недвижимости помимо кадастровой существует рыночная стоимость. Рыночная стоимость может значительно отличаться от кадастровой, так как целиком и полностью зависит от ситуации на рынке и экономических тенденций в данный момент. Кадастровая стоимость устанавливается на основании массовой оценки (основа методики – группировка и сегментация по характеру недвижимости, а также учет экономической составляющей и факторов ценообразования), поэтому влиянию колебаний рынка подвержена в меньшей степени. Различные подходы к оценке недвижимости могут приводить к значительным различиям в стоимости объекта. Подобные ситуации часто приводят к претензиям со стороны собственников недвижимости. Оспаривание кадастровой стоимости может привести к существенному изменению стоимости недвижимости.

Причины пересмотра размеров кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость может быть оспорена в следующих случаях:

1. Обнаружение ошибок при проведении оценочных действий и анализе параметров и информации об оцениваемом объекте (ошибки использования методики, неверные входные данные об объекте: дата возведения, характер конструкции, материалы, площадь и т. д.).
2. Неоправданно высокая кадастровая стоимость. Слишком высокая кадастровая стоимость провоцирует более высокие налоги, при продаже такой недвижимости налог также будет взиматься не с суммы договора, а рассчитываться из размера кадастровой стоимости. Завышенная кадастровая стоимость требует обязательного пересмотра.
3. Неоправданно низкая кадастровая стоимость. Заведомое занижение кадастровой стоимости - один из видов мошенничества, операции с такой недвижимостью неизменно вызывают интерес компетентных органов (значительное превышение продажной стоимости над кадастровой всегда подозрительно).

Процедура оспаривания кадастровой стоимости

Оспаривание кадастровой стоимости  рассматривается в специальной комиссии. Для повышения вероятности удачного исхода обращения рекомендуется еще на начальном этапе оспаривания кадастровой стоимости привлечь к процессу опытного специалиста, лучше обратиться в профильную организацию, специализирующуюся на данных вопросах.

1.   Необходимо обратиться в органы местного самоуправления или к региональным властям с соответствующим заявлением. Заявление должно содержать реквизиты заявителя, указание причины обращения, адрес объекта недвижимости. К заявлению прикладывается пакет документов:

• выписка с кадастровой стоимостью объекта (ЕГРН);
• права собственности на указанный в заявлении объект недвижимости;
• если причиной заявления о пересмотре кадастровой стоимости являются неверные данные, необходимо представить документы с указанием верных параметров недвижимости;
• если причиной заявления о пересмотре стоимости является существенная разница между кадастровой и рыночной стоимостью, необходимо свидетельство о рыночной стоимости объекта недвижимости, заверенное профессиональным оценщиком (важным моментом является определение рыночной стоимости на момент установления стоимости кадастровой).

Если размер кадастровой стоимости был установлен на уровне рыночной или пакет документов был подан в неполном объеме, заявление к рассмотрению приниматься не будет.

2.   Назначается заседание комиссии, о чем заявитель уведомляется в течении семи дней после подачи заявления. Заявление рассматривается до 30 дней, после чего выносится решение.

Если решение было вынесено не в пользу заявителя, у него остается возможность оспорить решение комиссии через суд. При оспаривании кадастровой стоимости через суд услуги кадастрового специалиста тем более будут необходимы.